Hypotéka na byt z dražby (dražba dobrovolná, dražba nedobrovolná, exekuce, insolvence)
21.05.2016
Lze získat hypotéku na byt, který je v exekuci?
Řešení je několik, pokusíme se Vám vysvětlit jednotlivé z nich a přiblížit Vám možnost získání úvěru.
V první fázi si zjistěte o jakou jde dražbu. Může být dobrovolná (se souhlasem dlužníka); nedobrovolné (bez souhlasu dlužníka - tzv. nařízená); může jít o prodej bytu z majetkové podstaty dlužníka (insolvence). Toto obvykle naleznete v Dražební vyhlášce daného správce majetku. (insolvenční správce, resp. exekutor). Tento zadá vyhotovit odhad. Většinou má exekutor nebo insolvenční správce své smluvní (i ústně smluvní.....) odhadce, kteří dostanou přiděleno nacenění dané nemovitosti. Toto vyhotoví a následně je k dispozici Ocenění bytové jednotky (event. RD) současně s Dražební vyhláškou.
Internetové webové portály, kde naleznete nemovitosti pro dražby jsou většinou: www.portaldrazeb.cz; www.okdrazby.cz; www.exdrazby.cz; www.exekutori-drazby.cz
Jak financovat byt v dražbě?
Dražby dobrovolné a nedobrovolné se řídí Zákonem č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, dále dražby nedobrovolné také Exekučním řádem a Občanským soudním řádem.
V případě dražby dobrovolné a nedobrovolné vzniká vlastnické právo příklepem, a to bylo-li zaplaceno. Vlastnické právo je zapsáno následně záznamem.
Pozor, na možné čekací lhůty u vydražení nemovitostí. Po vydražení a udělení příklepu nastupuje doba nabytí právní moci (do této doby se lze odvolávat), poté exekutor zahajuje tzv. rozvrhové jednání.
V tomto řízení určuje exekutor komu bude jaká suma přidělena (opět se může protáhnout v případě, že se jednotlivý věřitelé odvolávají). Po nabytí právní moci rozvrhového usnesení rozděluje exekutor finanční prostředky, které Dražitel za draženou nemovitost poslal exekutorovi. Až poté exekutor posílá na KN příkaz k výmazu všech plomb a LV je poté čisté.
Jaký bývá schvalovací proces hypotéky v případě dražeb:
Standardně je postup nastaven tak, že klient nejprve nemovitost vydraží, a teprve poté se úvěr nebo PHÚ (předhypotéční úvěr) schvaluje.
Pro schválení PHÚ+HÚ je tedy vždy nutné doložit doklad o vydražení v závislosti na typu dražby (Usnesení o příklepu nebo Protokol o provedené dražbě).
V určitých případech, kdy je např. krátká lhůta k zaplacení vydražené ceny, je možné PHÚ+HÚ schválit pouze na základě Dražební vyhlášky a dokument o vydražení doložit až k čerpání PHÚ.
- musíte si však uvědomit, že tento postup je opravdu nestandardní, neboť klient nemůže vědět, zda nemovitost vůbec vydraží popř. za kolik jí vydraží.
- v těchto případech tedy musí klient výši úvěru sdělit "tzv. od oka" a doufat, že za tuto cenu vůbec nemovitost vydraží.
- z tohoto důvodu se tedy primárně financují nemovitosti z dražby až po jejich vydražení, kdy klient doloží pro schválení úvěru potřebný ,,nabývací titul,, a to právě Usnesení nebo Protokol.
Pokud jde o Expresní ocenění bytu (dálkové ocenění bytu), pak nabývacím titulem je v těchto případech právě Usnesení o příklepu nebo Protokol o provedené dražbě.
Pokud se bude jednat o variantu, kdy úvěr popř. PHÚ bude schvalován pouze na základě Dražební vyhlášky (tzn., že Usnesení o příklepu nebo Protokol o provedené dražbě bude až jako podmínka čerpání), pak lze v krajním případě použít jako nabývací titul právě Dražební vyhlášku (standardně je totiž nabývacím titulem pouze Usnesení nebo Protokol).
Shrnutí financování zkráceně - jaké máte možnosti:
1/ Pokud máte jinou nemovitost do Zástavy, pak banka schválení hypotéky neprotahuje. Hypotéka se schválí ihned po udělení příklepu a Vy ručíte bytem (nebo jinou nemovitostí), kterou má banka v zástavě. Lze po všech výmazech na LV (až bude LV čisté) provést také výměnu Zástav. Původní zástava (např.rodičů se vymaže) a banka si vezme do Zástavy byt. Pokud bude hodnota zástavy dostačující.
Musíte však před schválením hypotéky prokázat dostatečnou bonitu - příjem, mít čisté registry a právě zmiňovanou dostatečnou zástavu)
2/ Pokud nemáte žádnou jinou nemovitost do Zástavy, ale máte peníze "cash" nebo za Vás koupí třetí osoba (známý, kamarád, který má peníze v hotovosti), pak lze i tato varianta řešit zpětně přes hypotéční úvěr. Musíte mít však mezi tímto Kupujícím a Vám sjednánu tzv. Smlouvu o půjčce, kde bude jasně patrné, že účel je koupě nemovitosti. Musí zde být uveden datum splacení, výše půjčky, forma úroků (či bezúročně). Ve Smlouvě o půjčce by měly být uvedeny skutečnosti o účelovosti koupi a Dražby. Pozor však na částku. U dražeb je v rámci následného hypotečního úvěru (nikoli PHU) možno zpětně proplatit i částku, kterou klient složil jako dražební jistotu, a to dále za předpokladu, že následný úvěr je vyšší než 1.880.000 Kč.
3/ Pokud nemáte vlastní zdroje a ani jinou vhodnou zástavu, pak můžete získat tzv. Předhypoteční úvěr (doporučujeme ČSOB / HB díky schůdnosti, rychlosti, zkušenostem, pružnosti - záleží ovšem jak která pobočka banky. Vše je o lidech). Banka Vám schválí tzv. předhypoteční úvěr. Ten je bez zástavy. Předhypoteční úvěr kde je vyšší úroková sazba, je následně překlopen na hypoteční úvěr a to ihned v okamžiku, kdy budete mít možnost dát tento byt, nemovitost do Zástavy). Jakmile má banka zástavu, ihned poté Vám předělá Předhypoteční úvěr na hypoteční úvěr. (z úroku cca 4-5% Vám úrok spadne na cca 1,79 - 1,99%, dle výše úvěru a preskoringu).
Koupě nemovitosti a hypotéka od insolvenčního správce:
Bance musíte předložit Kupní smlouvu, event. smlouvu o smlouvě budoucí od insolvenčního správce. Tohoto musí jmenovat a souhlasit s tím insolvenční soud. Další podmínkou je doložení vyjádřžení insolvenčního soudu, kde je uveden souhlas s prodejem dané nemovitosti. Banka může na základě individuálního případu požadovat další podmínky pro schválení úvěru.
V některých případech soud pověří insolvenčního správce, poněvadž toto postačuje. V takové případě za Dlužníka podepisuje KS právě insolvenční správce. Ten však jedná na pokyn soudu, resp. zajištěného věřitele. Tím pádem chce banka vidět buď onen pokyn soudu s prodejem nemovitosti, nebo souhlas s prodejem nemovitosti od zajištěného věřitele.
Exekuční prodej nemovitosti - a dražba dobrovolná:
Existuje rozpor mezi povinností vydražitele zaplatit nejvyšší podání a podmínkami čerpání hypotečního úvěru (základním rysem hypotečního úvěru je zajištění nemovitostí, musí být tedy minimálně podán návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti).
Pokud návrh na vklad zástavního práva bude podán sice po udělení příklepu, avšak před zaplacením vydražené ceny, platnost zástavní smlouvy, kde jako zástavce je uveden nový nabyvatel, může být zpochybněna. Proto je využití hypotečního úvěru na pořízení nemovitosti v rámci dražby v případech, kdy má být vydražená nemovitost zároveň i objektem zástavy prakticky nemožné.
Řešením je pak zajištění úvěru jinou nemovitostí (alespoň po přechodnou dobu), popř. refinancování půjčky, která byla poskytnuta na pořízení nemovitosti v dražbě, případně využitím produktu Předhypoteční úvěr (PHÚ). Pozor, je zde vyšší úroková sazba a klient platí bance pouze úroky, nikoliv jistinu. Je to z toho důvodu, že banka nemá zástavu. Nutí Vás Zástavu co nejdříve zajistit.
Případná povinnost složit dražební jistotu jako předpoklad pro účast v dražbě je stanovena v dražební vyhlášce.
V případě vydražení se tato dražební jistota započítává vydražiteli na cenu dosaženou vydražením a vydražitel je pak povinen uhradit dražebníkovi zbývající část ceny dosažené vydražením ve lhůtě k její úhradě.
Je-li cena dosažená vydražením vyšší než 500 000 Kč, je vydražitel povinen uhradit cenu dosaženou vydražením ve lhůtě, která je stanovena v dražební vyhlášce.
Vydražitel a cena dosažená vydražením jsou uvedeny v protokolu o provedené dražbě, který vyhotoví dražebník bez zbytečného odkladu po ukončení dražby.
Po uhrazení ceny dosažené vydražením dražebník vydá bez zbytečného odkladu vydražiteli potvrzení o nabytí vlastnictví nemovitosti a jedno vyhotovení zašle dražebník příslušnému katastrálnímu úřadu k provedení změny zápisu vlastníka v katastru nemovitostí. Pozor na rozvrhové jednání - viz. vysvětleno výše v textu.
V dalších ujednáních bude mimo jiné také ošetřena povinnost dlužníka předložit potvrzení o zaplacení daně z převodu nemovitosti do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví k vydražené nemovitosti.
Dražba nedobrovolná:
Existuje rozpor mezi povinností vydražitele zaplatit nejvyšší podání a podmínkami čerpání hypotečního úvěru (základním rysem hypotečního úvěru je zajištění nemovitostí, musí být tedy minimálně podán návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti).
Pokud návrh na vklad zástavního práva bude podán sice po udělení příklepu, avšak před zaplacením vydražené ceny, platnost zástavní smlouvy, kde jako zástavce je uveden nový nabyvatel, může být zpochybněna. Proto je využití hypotečního úvěru na pořízení nemovitosti v rámci dražby v případech, kdy má být vydražená nemovitost zároveň i objektem zástavy prakticky nemožné.
Řešením je pak zajištění úvěru jinou nemovitostí (alespoň po přechodnou dobu), popř. refinancování půjčky, která byla poskytnuta na pořízení nemovitosti v dražbě, případně využitím produktu Předhypoteční úvěr (PHU). V případě dražby nedobrovolné přechodem vlastnictví na vydražitele zaniká zástavní právo zajišťující přihlášenou pohledávku, která je z hlediska svého vzniku nejstarší, jakož i všechna zástavní práva z hlediska svého vzniku mladší. Zástavní práva k předmětu dražby, která jsou z hlediska svého vzniku starší než nejstarší zástavní práva zajišťující přihlášené pohledávky, přechodem vlastnictví k předmětu dražby nezanikají. Pozor na rozvrhové jednání - viz. vysvětleno výše v textu.
Případná povinnost složit dražební jistotu jako předpoklad pro účast v dražbě je stanovena v dražební vyhlášce.
Exekuce a soudní výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti
Případy, kdy na nemovitosti vázne exekuce, se financují pouze za předpokladu, že nemovitost půjde do dražby nikoli přímým prodejem jako je to v případě insolvence, kde prodávajícím je přímo insolvenční správce.
Pokud tedy nebude prodej realizován formou dražby, pak není možné úvěr poskytnout a klient musí zajistit výmaz exekuce ještě před poskytnutím samotného úvěru resp. nejpozději k sepsání zástavní smlouvy.
Exekuční řád sice navíc umožňuje možnost zpeněžení majetku přímo povinným se souhlasem exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů, v takovém případě však není zcela právně vyjasněno, zda zpeněžení tímto způsobem podléhá rozvrhu či nikoli, což je důležité z hlediska rizika případného zániku zástavního práva.
Řešením je pak zajištění úvěru jinou nemovitostí (alespoň po přechodnou dobu) opět s účelem koupě v dražbě, popř. refinancování půjčky, která byla poskytnuta na pořízení nemovitosti v dražbě, případně využitím produktu Předhypoteční úvěr.
Vydražitel se stává vlastníkem vydražené nemovitosti, nabylo-li usnesení o příklepu právní moci a zaplatil-li nejvyšší podání, a to ke dni vydání usnesení o příklepu.
Případná povinnost složit dražební jistotu jako předpoklad pro účast v dražbě je stanovena v dražební vyhlášce.
V případě vydražení se tato dražební jistota započítává vydražiteli na cenu dosaženou vydražením a vydražitel je pak povinen uhradit dražebníkovi zbývající část ceny dosažené vydražením ve lhůtě k její úhradě.
Vydražitel a cena dosažená vydražením jsou uvedeny v usnesení o příklepu. Lhůta k zaplacení nejvyššího dosaženého podání je stanovena v usnesení o příklepu, počíná běžet právní mocí tohoto usnesení a nesmí být delší než dva měsíce. V dalších ujednáních bude mimo jiné také ošetřena povinnost dlužníka předložit potvrzení o zaplacení daně z převodu nemovitosti do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž nabylo právní moci rozhodnutí o příklepu a bylo zaplaceno nejvyšší podání při výkonu rozhodnutí nebo exekuci.
Koupě bytu v insolvenčním řízení
Jedná se o koupě nemovitosti spadající do majetkové podstaty v insolvenčním řízení.
Stav a způsob řešení insolvenčního řízení, pokyny soudu insolvenčnímu správci a naopak dokumenty vydané insolvenčním správcem včetně informace zda nemovitost spadá do majetkové podstaty lze zjistit na https://isir.justice.cz - insolvenční rejstřík pro FO i PO.
Případy insolvenčního řízení jsou různé, proto prodeje nemovitosti spadající do majetkové podstaty je nutné řešit individuálně.
Znění insolvenčního zákona neumožňuje zachování zástavních práv vzniklých v průběhu konkurzu i po dobu po zpeněžení nemovitosti z majetkové podstaty.
Zástavní práva zanikají k okamžiku zpeněžení bez ohledu na to, kdy zástavní právo vzniklo, popř. v čí prospěch byla zástavní práva zřízena. Katastrální úřad provede výmaz zástavních práv na základě ohlášení insolvenčního správce o zániku zástavních práv zpeněžením majetkové podstaty Zpeněžením rovněž zanikají účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce.
Z věcných břemen zpeněžením zanikají pouze ta, která vznikla za nápadně nevýhodných podmínek poté, co nastaly účinky spojené se zahájením insolvenčního řízení.
Zpeněžením majetkové podstaty se rozumí převedení veškerého majetku, který do ni náleží, na peníze za účelem uspokojení věřitelů. Z tohoto důvodu je potřeba použít Předhypoteční úvěr nebo zajistit úvěr jinou nemovitostí (lze i dočasně).
Majetkovou podstatu lze zpeněžit buď:
veřejnou dražbou,
prodejem nemovitostí podle ustanovení občanského soudního řádu o výkonu rozhodnutí,
přímým prodejem mimo dražbu (prodávajícím je insolvenční správce).
O způsobu zpeněžení majetkové podstaty rozhodne se souhlasem věřitelského výboru insolvenční správce. V případě nemovitostí sloužících k zajištění pohledávky je insolvenční správce vázán pokyny zajištěného věřitele směřujícími ke zpeněžení.
Financování nemovitosti v rámci dražby má svá úskalí a je o této možnosti popsáno níže. Toto je v případě přímého prodeje.
K doložení účelu je nutné ke schválení předhypotečního úvěru nebo hypotečního úvěru (zástava jinou nemovitostí) předložit:
1. Varianta – platné pro případy, kdy pokyn zajištěného věřitele byl vystaven do 31.12. 2013
kupní smlouvu nebo Smlouvu o smlouvě budoucí kupní mezi klientem a insolvenčním správcem.
dále je nutné předložit:
buď vyjádření insolvenčního soudu, kterým insolvenční soud schvaluje prodej nemovitosti insolvenčním správcem, přičemž pokud bude souhlas insolvenčního soudu podmíněný, je nutno doložit splnění těchto podmínek, a dále případně vyjádření věřitelského orgánu, není-li toto patrno z vyjádření soudu či z insolvenčního spisu na https://isir.justice.cz nebo vyjádření insolvenčního soudu, kterým sděluje, že nebude prodej nemovitosti schvalovat, neboť v daném případě postačuje, když se insolvenční správce řídí pokynem zajištěného věřitele; současně bude předložena kopie vyjádření insolvenčního správce nebo zajištěného věřitele, ze kterého bude takový pokyn zřejmý, a dále bude doloženo splnění veškerých jiných případných podmínek, které by insolvenční soud ve svém vyjádření v souvislosti s prodejem nemovitosti uložil (lze prověřit na https://isir.justice.cz - insolvenční rejstřík).
2. Varianta – platné pro případy, kdy pokyn zajištěného věřitele byl vystaven od 1.1. 2014
Pokud existuje zajištěný věřitel, bude nutné mít k obchodu: kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní a pokyn zajištěného věřitele, kde odsouhlasil prodeje nemovitosti.
Pokud neexistuje zajištěný věřitel, bude nutné mít k obchodu: kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní, souhlas insolvenčního soudu s prodejem nemovitosti a souhlas věřitelského výboru (s výjimkou pokud ze znění odůvodnění souhlasu insolvenčního soudu nebude vyplývat, že věřitelský výbor obchod odsouhlasil).
V Dalších ujednáních úvěrové smlouvy bude uvedena povinnost dlužníka předložit potvrzení o zaplacení daně z převodu nemovitosti do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí.
Pokud pro insolvenčního správce podmínky banky nebudou akceptovatelné, není možné úvěr poskytnout.
Oddlužení:
Způsobem řešení úpadku může být soudem namísto konkurzu stanoveno oddlužení, a to dvojího typu:
Oddlužení zpeněžením majetkové podstaty.
V případě, kdy je způsobem řešení úpadku oddlužení zpeněžením majetkové podstaty, nakládá s majetkem náležejícím do majetkové podstaty v době schválení oddlužení obdobně jako v konkurzu insolvenční správce.
Oddlužení plněním splátkového kalendáře.
V případě, kdy je způsobem řešení úpadku oddlužení plněním splátkového kalendáře a nemovitost slouží k zajištění, zpeněžuje tento majetek obdobně jako v konkurzu insolvenční správce. Tyto případy lze financovat viz výše konkurz.
V případě, kdy je způsobem řešení úpadku oddlužení plněním splátkového kalendáře a nemovitost neslouží k zajištění má dispoziční oprávnění k majetku, náležejícímu do majetkové podstaty v době schválení oddlužení, od právní moci rozhodnutí o schválení oddlužení plněním splátkového kalendáře dlužník. To znamená, že dlužník může podepsat kupní smlouvu (zapsané insolvenční řízení na LV nevadí). Tyto případy nelze financovat hypotečním úvěrem ani PHU! Důvodem je skutečnost, že v případě zrušení oddlužení (neplnění splátkového kalendáře a prohlášení konkurzu), je zde riziko zpochybnění zástavní smlouvy.
Nevíte si s něčím rady? Potřebujete poradit? Kontaktujte naše poradce, specialisty jsou :
Ing. Tomáš Sieklík, MBA - info@hypotecnipomoc.cz
Mgr. Marek Svoboda, MBA - info@hypotecnipomoc.cz
Celým procesem Vás zdarma provedou a najdou nejlepší možné řešení.
Pro výřízení hypotéky si stačí předběžně spočítat na našem webu výši Vaší splátky a vyplnit poté krátký hypoteční dotazník a naši poradci na hypotéky se Vám ozvou a sdělí další instrukce jak postupovat. Provedeme Vás celým hypotečním procesem - zdarma, bez nervů a stresu. Máme mnohaleté zkušenosti v oboru a dokážeme dopředu nastínit postup a procesy v bankách. Výběr banky necháme jen na Vašem rozhodnutí.
Naše práce je pro klienty zcela zdarma! Smluvně máme vázány většinu finančních institucí v České republice - bank a stavebních spořitelen a je jen na Vašem rozhodnutí pro kterou z nabídek se rozhodnete. Sdělíme Vám pouze naše zkušenosti, praxi a finální rozhodnutí ponecháme jen na Vašem uvážení.
