Hypotéky zdražují, úroky rostou - leden 2017
29.12.2016
Zvyšování úrokových sazeb - leden 2017. Změny nového zákona. Co je to ESIP?
Očekávané zvyšování úrokových sazeb je na pořadu dne. Většina bank přistoupila ke zvyšování úrokových sazeb. Možné faktory, které budou i nadále přispívat ke zvyšování úroků je několik. Shrnutí co všechno se mění a na co se připravit při hypotéčním úvěru a proč dochází ke zvyšování úrokových sazeb.
1/ Nově se hypoteční úvěr jmenuje - spotřebitelský úvěr na bydlení
2/ Banky musí klientům poskytnout tzv. ESIP - evropský standartizovaný informační přehled. Dostaneme se k tomu ještě níže.
3/ Pojištění finančních zprostředkovatelů a jejich regulace (také rozebráno níže)
4/ Možnost předčasného splacení úvěru a mimořádných splátek až 25% z výše dluhu každých 12 měsíců od počátku anuitního splácení.
5/ Poplatky spojené s mimořádnými splátkami (úhrada nákladů banky)
6/ Od 11/2016 platí daň z nabytí nemovitosti nově KUPUJÍCÍ, nikoliv Prodávající. Tozn. o 4% více nutných zdrojů pro kupující. Banka zafinancuje v případě že se vlezete do LTV. Vysvětlení individuální.
7/ Zvýšení úrokových sazeb spojených s novým zákonem pro spotřebitele. Banky počítají s tím, že klient může provést mimořádnou splátku až 25% z výše dluhu. chtějí tak vydělat jinde. Proto zvýšení sazeb.
8/ regulace ČNB = snižování LTV.
9/ plánované další regulace ČNB = hypotéky se nebudou posuzovat pouze podle LTV ale také podle LTI. Poměr výše ročních příjmů dlužníka a výše dluhu. Nebude moci být vyšší jak pěti násobek ročního příjmu.
10/ další snižování LTV a regulace od ČNB
11/ zvyšování cen nemovitostí. Nízké úrokové sazby. Obava hypoteční bubliny a trhu z nemovitostmi.
ESIP neboli evropský standardizovaný informační přehled zahrnuje všechny údaje uvedené ve smlouvě o spotřebitelském úvěru. Je zde detailně rozebrána úroková sazba. Výpočet RPSN. (roční procentuální sazba nákladů). Nutno podotknout, že samotný Návrh smlouvy spolu s ESIP prohlášením je několika stránkový nabobtnalý dokument, kterým se klienti musí prolouskat. V ESIP prohlášení nalezne klient banky i informace o tom, kdo je jeho zprostředkovatelem úvěru. Současně s tím, i informace jaké je provize poradců. Stejně tak další náklady banky spojené s úvěrem. A nyní se dostávám do zajímavé roviny spekulací. Na ochranu spotřebitelů = klientů, skvělá věc. Je zde však několik "ale". Pokud jej shlédnete a dostane se Vám dostane do rukou Návrh smlouvy spolu s ESIP prohlášením, pak se připravte na akademické čtení spojené s zajímavý rovnicemi determinantů a výpočtu mimořádných splátek.
U mimořádných splátek totiž ze zákona zmizel poplatek bankám za předčasné splacení. Pozor však, kdy chcete mimořádnou splátku provést. Pokud jste hypotéku uzavřeli např. 01/2017 - výroční hypoteční smlouvy, pak umoření až 25% z výše částky lze provést jen k výročí vaší smlouvy (tozn. za rok, na stejný den). Toto je zdarma a bez sankcí a poplatků banky. Pokud se však rozhodnete uhradit mimořádnou splátku např. v 04/2018, pak máte povinnost o tom banku informovat předem (stejně tak jako u první varianty). V bance (na pobočce) nebude pravděpodobně nikdo schopen vám spočítat sankce s tímto spojené "na počkání". Podrobný výpočet se posílá na centrálu banky (právě skrz ony rovnice matic determinantů) a ta Vám dá následně zpětnou informaci, kolik taková mimořádná splátka, mimo dobu výročí vaší smlouvy bude činit. Záleží na mnoha faktorech. Banky nám nebyly doposud schopny dopředu predikovat přesnou částku. Zde se dostáváme k oněm výpočtům těžké algebry, kterou pamatujeme z let strávených na vysoké škole. Na pobočce se s okamžitým výpočtem rovněž nesetkáte. Rozhodujícími faktory jsou úroková sazby, délka splatnosti, délka fixace, výnosnost obchodu, marže, variabilní sazba a další faktory atd. Proto doporučujeme ponechat si čas právě na výročí dané hypoteční smlouvy (chcete-li spotřebitelského úvěru na bydlení jak je nově pojmenováno).
Další informace, které v ESIP naleznete jsou také výše provize zprostředkovateli. Bod, který zdá se býti dosti diskutovatelný. V praxi dochází od 1.12.2016 do 28.2.2017 k zápisu finančních zprostředkovatelů. Její regulaci. Do konce listopadu nebyl nikdo schopen (ani v bankách, ani na ČNB) sdělit informace jaký bude procesní postup pro zprostředkovatele. Pouze všichni věděli, že finanční zprostředkovatelé budou více regulováni. Dochází tak k tomu, že každý finanční zprostředkovatel musí podstoupit registraci a zkoušky spojené s novým zákonem. Nutno podotknout, že tak jako u pojištění je to opět vytahování financí z peněženek poradců a společností. Poradci mohou být vázání pouze k jedné společnosti. Aplikace zákazu řetězení. Doposud mohli být pod více společnostmi. Dále poradci uhradí poplatek = každý rok opakující se. Tím se dle ČNB, zabrání tzv. "mrtvým duším" aby byly na trhu. Zkrátka kdo toto nedělá a v oboru nepracuje, nebude hradit prodlužovací poplatek. Společnosti, které se zaregistrují u ČNB jako samostatný zprostředkovatel musí splnit licenční podmínky.
Současně s tím musí být pojištěny - pojištění odpovědnosti finančních zprostředkovatelů. U tohoto pojištění záleží na požadovaném limitu pojistného krytí, připojištění, počet vázaných zástupců pod samostatným zprostředkovatelem. V onom ESIP dokumentu naleznete i informaci o tom, jaká je provize společností. Zajímavé to bude u velkých společností, poněvadž banky zveřejní v tomto dokumentu přímou výši provize, které je uzavřeno s danou společností zprostředkující úvěr. Poradci mají samozřejmě vždy méně. A zajímavé bude rovněž porovnat kolik si "nechává" vedení společnosti a kolik "dává" svým poradcům - vázaným zástupcům. I banky tak ušetří peníze. O tomto více někdy později, v dalších článcích. Vláda však tímto zákonem zcela obnažila finanční zprostředkovatele o jejich výši provizi. Samotní poradci se mohou dostat do několika nepříjemných situací. Prvním z nich může být fakt, že výše provize která půjde z banky dané společnosti bude v celé částce. Samotný poradce však takovou odměnu nikdy nedostane. Společnosti si ponechají svoji marži na úhradu svých nákladů - zaplacení svých režií. (mzdy lidem, nájmy, výdaje z telefony, internet, čas, marže). Konečný poradce jednající s klientem však bude muset býti schopen mu celou výši provizi vysvětlit proč je tak vysoká. Ikdyž uvidí např. pouze polovinu uvedené provize na ESIP dokumentu.
Další nepříjemnou událostí je fakt, že Vláda tímto zákonem pokřivuje podnikání mezi dvěma soukromými subjekty, které mezi sebou mají smluvní ujednání. Banka (a.s. - soukromý subjekt) má smlouvu se zprostředkovatelem (často OSVČ nebo s.r.o., či rovněž a.s.) a zde uvedeno vždy individuální odměňování. Na jedné straně by banky neměly zvýhodňovat některé zprostředkovatele - tozn. provize by měly být od všech bank pro všechny zprostředkovatele stejné. V praxi se to však pochopitelně neděje. Jiné provize budou mít velké společnosti, jiné provize budou mít začínající podnikatelé nebo eseróčka. Další věcí k zamyšlení je fakt, že takto obnažená a provize zprostředkovatelů narušuje právo na rovné podnikání. Rozvedeme. Klienti, kteří jdou do banky pro hypoteční úvěr, se mohou připravit na skutečný vietgong záplavy papírů. A že jich přibylo... Do toho jsou jim sdělovány informace, které doposud byly tabu i pro dílčí zprostředkovatele - poradce. Tímto zákonem se však vládě podařilo odkrýt vše. Pak nás ale napadá myšlenka, proč je takto regulován pouze finanční sektor. Proč se tímto neřídí i potravinářský průmysl, stavebnictví, automobilky. Zkrátka každý kdo má uzavřenu smlouvu napřímo - mezi soukromými subjekty ukáže své marže. Přijdu do potravin a požádám o informaci jaké marže a provize mají na jednom rohlíku. Stejně analogicky je to totiž i s úvěry a odměnami poradců. Zákon těžce nedomyšlen.
Pro zprostředkovatele (SZ nebo VZ) nutno dokládat další dokumenty a tyto archivovat. Např. jednání s klientem, záznam z jednání, informace o SZ a VZ. Administrativa navíc. A to ještě nejsme u konce. U nových smluv, kterými jsme si prošly, jsou i údaje o RPSN. Tyto však nejsou reálně hmatatelné a těžce se vysvětlují oproti praxi. Proč? Vysvětlíme. Banka se musí totiž dle zákona chránit a sdělit všchny údaje ze smlouvy. To je v pořádku, s tím souhlasíme. Je zde však velké ALE.... Banka uvádí tak údaj RPSN, který je logicky větší než smluvený údaj v úvěrové smlouvě na samotný hypoteční úvěr. Samozřejmě tento úrok RPSN reflektuje poplatky za vedení úvěrového účtu, běžňáku, poplatky spojené s hypotékou (odhad, zpracování, čerpání úvěru.) Zde se však dostáváme do úsměvné situace. Banka se chrání tak intenzivně a usilovně, že úrok na úvěrové smlouvě může být např. 1,99%, RPSN však až 2,5%. Klienti se potom mohou ptát proč je rozdíl tak markantní. (ikdyž je BÚ zdarma, čerpání zdarma ad.) Je to z prostého důvodu: banka uvádí RPSN pro ty nejhorší scénáře , "ˇŽE něco nevyjde"... Takže odhad můžete mít zdarma, OK. Ale co Protokoly o stavu stavby (jejich částka se mění počas výstavby. Nyní stojí 1000,-, ale během dvou let co stavíte se zvedají. Dle naší zkušenosti 500,- dle Sazebníku banky. Jaké RPSN pak má banka napsat do ESIP prohlášení? No těžko říct, páč to sama neví. Rovněž z čerpání úvěru. Řada klientů má tuto částku zdarma na výjimku. Do úvěrové smlouvy a tím pádem i RPSN jsou však uvedeny "v plné palbě". Tozn. že banka se kryje a uvádí všechny údaje, ikdyž jsou zdarma. S úvěrových smluv však tuto informaci nelze "odpárat". Stejně tak je tomu i s vedením běžného účtu. Většina bank dává k hypotéce užívání běžného účtu zdarma, ale.... Klient musí splnit buďto domicilaci příjmů nebo poslat určitou částku na svůj BÚ. Pokud tak neučiní, poplatky za vedení BÚ se aktivují. A tak bychom mohli pokračovat... Jaké RPSN je tedy v úvěrové smlouvě uvedeno? Co všechno obsahuje? Zkráceně, papíry přináší další papíry, birokracie nabírá na obrátkách a můžeme se těšit na další moloch nesmyslných nařízení.
Pro výřízení hypotéky si stačí předběžně spočítat na našem webu výši Vaší splátky a vyplnit poté krátký hypoteční dotazník a naši poradci na hypotéky se Vám ozvou a sdělí další instrukce jak postupovat. Provedeme Vás celým hypotečním procesem - zdarma, bez nervů a stresu. Máme mnohaleté zkušenosti v oboru a dokážeme dopředu nastínit postup a procesy v bankách. Výběr banky necháme jen na Vašem rozhodnutí.
Specialisty na hypotéky, úvěry a stavební spoření jsou :
Ing. Tomáš Sieklík, MBA ; email: info@hypotecnipomoc.cz nebo info@dumpojistek.cz; +420 773 43 67 67 (info linka)
Mgr. Marek Svoboda, MBA; email: info@hypotecnipomoc.cz nebo info@dumpojistek.cz; +420 773 43 67 67 (info linka)
