Na co si dát pozor při koupi bytu podrobně - květen 2016
17.05.2016
Rady a naše zkušenosti na co si dát pozor při koupi bytu
Stále nižší úrokové sazby lákají čím dál víc ke koupi nemovitostí. Lidé snáze dosáhnout na hypotéku a při nízkých úrocích docílí i nízkých měsíčních splátek.
Ruku v ruce jde tak prodej nemovitostí a zvýšený zájem o prodej domů. Větší poptávka, nižší nabídka bytů a tím pádem vyšší ceny nemovitosti. Pro prodávající bohudík. Pro kupující bohužel pro koupi, leč díky bohu za nízkou úrokovou sazbu :-)
Pozor však, aby jste neskočili na špek některým z nekalých prodejců bytů nebo realitních kanceláří. Nabízíme Vám tak souhrn našich zkušenosti z řady prodaných bytových jednotek (až u v osobním nebo v družstevním vlastnictví).
Ověřte si, co vlastně kupujete.
Ze všeho nejdřív si zkontrolujte a ověřte o jaký byt máte vůbec zájem. Hlavní rozdělení je mezi bytem v osobním vlastnictví (značeno OV) nebo byt v družstevním vlastnictví (označeno DV).
Každý byt v OV naleznete na KN. Na LV (listu vlastnictví) bude uvedena fyzická nebo právnická osoba, která bytovou jednotku vlastní spolu s podíly na společných částech domu.
Pokud je byt v DV, pak na LV naleznete napsané a uvedené pouze Družstvo (např. Stavební družstvo Mír, Hodoňan, atd.) Potom by to znamenalo, že současný majitel, prodává své družstevní podíly. Nikoliv byt v OV.
Pokud bude brát hypotéku na byt v DV, pak se připravte na více komplikací a více podmínek.
Níže soupis těch nejobvyklejších:
a) banka po Vás bude chtít vidět potvrzení o kupované nemovitosti od Bytového družstva
b) bance musíte dodat kolik činí zbývající anuita současného majitele a Potvrzení, že současný majitel nemá dluhy vůči Družstvu
c) banka může chtít do Zástavy jiný objekt, poněvadž samotné družstevní podíly do Zástavy nelze dát
d) pokud bude banka souhlasit se Zástavou bytu v DV, pak Vám pravděpodobně předschválý tzv. předhypoteční úvěr. Úroková sazba může být obdobná jako u účelového hypotečního úvěru. Jen je rozdíl v tom, že u předhypotečního úvěru není žádná fyzická zástava. Čili se předhypoteční úvěr chová jako spotřebitelský úvěr. Toto však nejdéle po dobu 12ti měsíců. Poté musíte bytovou jednotku přepsat z DV do OV.
e) na přepsání bytu z DV do OV budete mít 12 měsíců
f) poté se překlopí předhypoteční úvěr na klasický hypotéční
g) do doby překlopení na klasický HÚ budete platit pouze úroky, nikoliv jistinu. Banka Vás tím nutí k rychlému převodu do OV. Tím si budete dříve snižovat svůj dluh a banka bude mít dříve fyzickou zástavu
h) s převodem z DV do OV bývají na Družstvu někdy komplikace = Družstvo si za tyto právní kroky účtuje poplatky (ty jsou velmi rozdílné, napříč celou republikou. Od 550,- do 10.000,-Kč se klidně mohou poplatky pohybovat. V této ceně je vložení na KN k přepisu vlastnictví.
i) Družstva provádí přepis z pravidla 2x do roka. Nepromeškejte tak správný termín a datum.
j) v Družstvu se ptejte jak je to s pozemkem pod bytovým domem (zda-li Vám ho předávají do OV spolu se spolupodílovým vlastnictvím)
Nenechte se tak v první fázi a u prvního bydlení unést emocemi a pocity. Dejte na rady a zkušenosti Vašeho okolí a čerpejte důležitých rad, které Vám ve finále ušetří kromě peněz i hodně starostí.
U bytu si dobře zmapujte situaci okolo bytové jednotky. Například:
a) zajeďte si dané místo MHD (zjistíte vytíženost linek)
b) myslete na budoucnost (na Vaše děti, na stáří)
c) zjistěte si dostupnost vybavenosti (školka, škola, obchody, lékaři, spojení, obchod)
d) prověřte možnosti parkování v určité časové hodiny
e) nestyďte se zazvonit na sousedy se zjištěním skladby ostatních lidí v bytové domě
f) v okolí, které úplně neznáte si raději prověřte i územní plán obce
g) na LV si prověřte zda-li na bytě nevázne žádné věcné břemeno (užití, dožití, užívání atp.)
Ze stavebního hlediska si důkladně prověřte:
a) stavební a technický stav bytové jednotky
b) vizuální prohlídka domu (žádné statické praskliny, zdi, základy, střecha)
c) projděte si důkladně koupelnu, wc (odpady, kachličky, vyzkoušejte splachování, vodu). Nestyďte se zapnout a otestovat i proud vody z kohoutků.
d) projděte si i sklepy - zjistěte vlhkost zdiva ve sklepech, podřezání zdiva, zatékání
Obecné rizika spojené s koupí u kterých se vyplatí obezřetnost:
Důležitým subjektem v bytovém domě je SVJ. Ze zákona by se mělo utvořit při 3 a více bytových jednotek. Prověřte si tedy, zda-li vůbec SVJ vzniklo. Pokud ano, máte z poloviny vyhráno.
Do SVJ totiž současný majitel "sypal" peníze. Přispíval na společné opravy domu a na fond oprav. Důležitým prověřením tak doporučujeme zjistit u SVJ (předsedy, místopředsedy) zda-li současný prodávající hradil vše bezproblémově a jestli SVJ nedluží poplatky. Toto by mohlo být problémem a mělo by být v případě nedoplatků řešeno v Kupní smlouvě.
Druhým zajímavým bodem k zastavení u SVJ patří fakt, že máme i klienty - prodávající, kteří si do fondu oprav naopak "naspořili" příliš mnoho peněz. To bývá zase opačný problém. V čem? No současný majitel - prodávající, nemůže z SVJ tuto částku vytáhnout a tak ji chce logicky po kupujícím. Je pak na jejich domluvě, zda-li částka v SVJ zůstane kupujícímu a nikdo to neřeší, nebo prodávající urputně brání své "naspořené" prostředky a chce je vytáhnout z kupujícího za každou cenu.
Často se nám tak stává, že k podpisu Kupní smlouvy dojde i v případě, že kupující uhradí částku ve fondu navíc prodávajícímu. Nebo prodávající je s touto částkou již seznámen a je zahrnuto v Kupní ceně za nemovitost. Na www.justice.cz můžete také zadat IČ daného SVJ a zjistit zda-li je tento subjekt "čistý". Prověřte si hospodaření SVJ, zda-li i na něj nejsou dluhy.
Pokud je více majitelů bytové jednotky, pohlídejte si znění Kupní smlouvy = na Kupní smlouvě musí být uvedeni všichni prodávající. Ne pouze některé osoby.
Zjistěte si dluhy současného majitele - prodávajícího. Před podpisem KS by Vám měl bych schopen předložit kolik aktuální zaplatit na předpisu záloh za energie, vodné, stočné, elektřinu, zálohy na topení.
Pokud Vám nebude chtít ukázat alespoň k nahlédnutí část výpisu, je to minimálně divná skutečnost a doporučujeme obezřetnosti. Rovněž by jste si tyto informace měli nechat zapsat do Kupní smlouvy. Veškeré vzniklé dluhy současným majiteleme prodávajícím jdou do stavu přepisu nemovitosti výhradně za prodávajícím a to až do data předávacího protokolu prodeje nemovitosti.
Pečlivě si zkontrolujte (a nechte i zapsat do KS), že na nemovitosti neváznou žádná práva třetích osob. (užívání, trvalé bydliště, jiné adresy společností, věcné břemena)
Vše si nechte zapsat do Kupní smlouvy. Do Kupní smlouvy si přesně specifikujte, kdo hradí daň z převodu nemovitosti. Tzv. daň z nabytí nemovitotých věcí. Nyní činí tato částka 4% a je čistě na dohodě mezi Prodávajícím a kupujícím kdo bude tuto částku hradit. Z 99% stále platí tuto částku prodávající.
Jak probíhá vyřešení hypotéky?
1/ společně podáme Žádost a provedeme Vás celým procesem
2/ odsouhlasíme si podmínky banky a zajistíme odhad
3/ schválení úvěru
4/ podpis hypotéky, podpis Kupní smlouvy a event. Smlouvy o advokátní úschově
5/ čerpání hypotéky - uvolnění peněz
6/ přepis nemovitost novému majiteli
7/ uvolnění peněz prodávajícímu po přepisu nemovitosti
Pro výřízení hypotéky si stačí předběžně spočítat na našem webu výši Vaší splátky a vyplnit poté krátký hypoteční dotazník a naši poradci na hypotéky se Vám ozvou a sdělí další instrukce jak postupovat. Provedeme Vás celým hypotečním procesem - zdarma, bez nervů a stresu. Máme mnohaleté zkušenosti v oboru a dokážeme dopředu nastínit postup a procesy v bankách. Výběr banky necháme jen na Vašem rozhodnutí.
Naše práce je pro klienty zcela zdarma! Smluvně máme vázány většinu finančních institucí v České republice - bank a stavebních spořitelen a je jen na Vašem rozhodnutí pro kterou z nabídek se rozhodnete. Sdělíme Vám pouze naše zkušenosti, praxi a finální rozhodnutí ponecháme jen na Vašem uvážení.
