Jak probíhá schvalování developerských projektů a úvěrů na výstavbu bytového domu
13.07.2020
Po koronavirové době jsou banky, čím dál více obezřetnější a přísnější v posuzování hypoték a to jak pro fyzické osoby, tak pro právnické osoby (developerské projekty).
Pokud jste právnickou osobou nebo se chystáte jí být a založit SPV (s.r.o.) na realizaci investičního zaměru shrneme nejdůležitější podklady bank pro posouzení jestli do Vašeho projektu přistoupí.
První věcí, kterou každá banka detailně zkoumá je právnický subjekt, který bude Investorem celého záměru. Poněvadž o Vás a Vašem subjektu (ať už stávajícím nebo v budoucnu vznikajícím) nic neví, potřebujete jí sdělit maximum dostupných, ověřitelných informací. Pokud je subjekt již zaběhlou právnickou osobou, pak bude chtít banka vidět DAP za poslední 2 daňová období a to včetně výsledovky, rozvahy, zisku a ztrát. Pokud jste nově vznikajícím subjektem a s.r.o. se chystáte teprve založit, pak chce banka vědět propojenost jiných subjektů, které statutární orgán vlastní, případně zdroje jeho příjmů a zisku.
Banky rovněž posuzují sídlo a místo podnikání s.r.o. Pokud tedy sídlíte např. ve Spojeném království, můžete mít problém, poněvadž od doby brexitu se bankovní instituce staví k udělování úvěrů jejichž společníkem je firma sídlící v zahraničí velmi zdrženlivě a úvěry většinou neprojdou hned prvním kolem schvalovacího procesu.
Následně banka skoruje jednatele, prokuristy, statutární orgány, společníky. Zkoumá propojenost těchto osob a dalších subjektů (ať už fyzických nebo právnických). Většinou přijdou se systémem "chobotnice" a rozkresleného grafu subjektů (RČ i IČO) všech zúčastněnýych. Toto banky porovnávají s údaji uvedenými v DAP (obrat, aktiva, pasiva, počet zaměstnanců, hospodářský výsledek atd.)
Pokud projdete prvním sítem, ještě zdaleka nemáte vyhráno.
Druhou věcí, která banka zkoumá je poměr vlastních zdrojů k výši stávající hodnoty investice. Např. hodnota koupi pozemku je 10mil.Kč; Minimální vklady a zdroje žadatelů o úvěr jsou 20%. tozn. min. 2mil.Kč. Až do roku 2020 banky nepožadovali dopřednou prodejnost bytů a budoucí kupní smlouvy. Po koronaviru se však situace obrací a banky jsou čím dál opatrnější a zdrženlivější. Čím dál více se stává, že banky "sedí" na svých penězích i přes snížené úrokové sazby zveřejňované ČNB přistupují k investicím velmi opatrně. Není tak výjimkou, že se můžete setkat s požadavkem banky na minimálně 30% vlastních zdrojů a dopřednou rezervaci a prodejnost alespoň 30% bytů.
Třetí věcí, kterou banku zajímá je zástava. Zástava Vašeho úvěru - tozn. čím vším bude investor (s.r.o.) ručit. Většinou je tomu kupovaná a investovaná nemovitost. Někdy to však nestačí a žadatel o hypotéku musí zastavit svůj vlastní dům případně dozastavit jinou nemovitost. S tímto úvěrem, pokud jste v SJM, pak musí pochopitelně souhlasit i Váš manžel/manželka. Bance vyhotovíte za vlastní peníze odhad nemovitosti, a to jak ten současný, tak budoucí. Odhadce banky v odhadu propočítá náklady na výstavbu, predikce možného prodeje. Dejte si dobrý pozor, z jakých technologií stavbu realizujete. Některé banky neakceptují skeletové systémy betonové, některým bankám příliš nevoní zástava dřevostaveb bytových domů. Jiné banky reflektují spíše prověřené dodavatele staveb. (ty se kterými banka již spolupracovala, např. RD Rýmařov atd.) Nemají rády "garážové stavební firmy" a řešení se subdodavateli.
Čtvrtou věcí je forma čerpání a úhrady DPH... ale o tom až někdy příště :)
Vyřizujeme hypotéky již 10 let v rámci celé České republiky, pro fyzické i právnické osoby! Nestyďte se a pojďmě vyřešit i Vaši hypotéku, kdykoliv volejte a piště, ptejte se na cokoliv!
